作者：項(xiàng)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)研究所爆料，提交聯(lián)系方式：滕民0510
[編者]所有以大型直營店交易模式為核心的商業(yè)模式都無法逃脫資本黑洞和難以復(fù)制擴(kuò)張的噩夢。共享廚房、共享辦公室和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是這種商業(yè)模式的最佳范例?；趧?chuàng)新和景觀創(chuàng)造需求的價(jià)值再分配可能不會走得太遠(yuǎn)。做時間的朋友，做困難和正確的事情，創(chuàng)造價(jià)值，也許是永遠(yuǎn)對抗負(fù)熵的正確方法。當(dāng)房東用兩年期合同取代一年期合同，并以瘋狂的底價(jià)尋找房客安頓下來時，這看起來一點(diǎn)也不像是一筆好生意。今天，我們從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人到共享辦公室，再到共享廚房。共享廚房代表了“熊貓明星廚師”的核心商業(yè)模式邏輯。
不久前，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的蛋殼公寓陷入了“兩頭吃”的漩渦。此后，明星企業(yè)“熊貓明星廚房”因類似問題被推到了風(fēng)口浪尖。分享經(jīng)濟(jì)的類似概念引起了作者的注意。
共享廚房是田亮首都“幸運(yùn)”的地方?！岸繓|模式”真的像想象的那么美嗎？“熊貓明星廚師”會成為“共享”家庭的下一個受害者嗎？讓我們聚焦在“共享廚房”的軌道上，聚焦在同一類型跨不同領(lǐng)域的“重型直營店”兩種商業(yè)模式的討論上，并將其代入從房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)恢復(fù)的角度進(jìn)行分析。
[問題1]
共享廚房“熊貓明星廚師”是“共享經(jīng)濟(jì)”新出路的代表模式嗎？
1.首先，我們需要了解共享廚房和熊貓之星廚房。
據(jù)官方介紹，熊貓之星廚房成立于2016年，致力于為餐飲企業(yè)特別是外賣商家提供商業(yè)地產(chǎn)、運(yùn)營管理、供應(yīng)鏈、品牌推廣等綜合解決方案。2019年2月，它獲得了由老虎基金牽頭的5000萬美元的C系列融資。目前，它分布在北京、上海、杭州和深圳。最新消息顯示，其深圳業(yè)務(wù)已退出市場，而其杭州業(yè)務(wù)沒有改善。
2016年，當(dāng)熊貓明星廚房成立時，共享經(jīng)濟(jì)正如火如荼地進(jìn)行著，百花齊放。
那一年，“共享家庭”中最著名的“旅游團(tuán)隊(duì)”率先行動：冠軍滴滴收購優(yōu)步中國，完成了在線汽車的“統(tǒng)一”，而mobike和ofo則帶領(lǐng)各種紅、橙、黃、綠共享自行車走上了舞臺。“共享家庭”的其他成員也在他們各自的群體中大放異彩：分享衣柜里的衣服23件，分享房子里的豬的短期租金，分享工藝狐貍家庭，分享在線知識，回答問題，了解生活，獲得價(jià)值，喜馬拉雅山.
剛進(jìn)入中國一年多的To-B共享廚房模式也迎來了許多新成員，如美食匯聚、熊貓明星廚房、黃曉迪等，并成功吸引了資本市場的強(qiáng)烈關(guān)注。
對于首都來說，共享廚房無疑是一個很好的故事。
在交通紅利消失的時候，外賣趨勢已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，開店的成本很高，共享廚房不僅可以讓商家“用開店的成本開十?dāng)偣蚕韽N房店”，還可以讓后者安心外賣，不用花幾個月時間申請?jiān)S可。同時，還可以提供品牌孵化、運(yùn)營管理、資源對接、大數(shù)據(jù)授權(quán)等多種增值服務(wù)，使商家能夠進(jìn)行數(shù)字化升級，真正分擔(dān)開業(yè)成本、裝修成本和管理成本，準(zhǔn)確解決外賣商家最大的痛點(diǎn)。
聽起來真的很美。什么是共享廚房？
很簡單。也就是說，該公司在一線和二線城市的核心商業(yè)區(qū)以相對較低的價(jià)格出租整個場地，將其改造成幾個獨(dú)立的廚房隔間，然后將其分割并出租給商家，以賺取差價(jià)。說白了，與共用辦公室類似，共用廚房仍采用“二房東”模式。
2.從共享經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵和外延看共享廚房。
共享經(jīng)濟(jì)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，主要需要閑置資源、現(xiàn)實(shí)需求、連接機(jī)制、信息流和正回報(bào)等核心要素。它是一個開放的、多主體的技術(shù)資源配置系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了共享產(chǎn)品和服務(wù)的所有權(quán)和使用權(quán)分離、需求池和供給池匹配、去中介化、再中介化和連接機(jī)制、信息去中心化和信用約束緩釋、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和邊際成本遞減、實(shí)現(xiàn)利基市場和長尾效應(yīng)等核心環(huán)節(jié)。
在所有權(quán)和使用權(quán)分離的基礎(chǔ)上，共享經(jīng)濟(jì)利用新興技術(shù)實(shí)現(xiàn)了信息去領(lǐng)域功能，依靠平臺建設(shè)實(shí)現(xiàn)了需求集聚、供給集聚和聯(lián)系機(jī)制建設(shè)，有效降低了交易成本，甚至實(shí)現(xiàn)了邊際成本下降，實(shí)現(xiàn)了利基市場發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了長尾效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)了共享經(jīng)濟(jì)內(nèi)生自我強(qiáng)化的可持續(xù)運(yùn)行機(jī)制。
從共享經(jīng)濟(jì)的上述內(nèi)涵和外延來看，共享廚房有許多不符合共享經(jīng)濟(jì)的“特征”。
例如，物權(quán)所有權(quán)和使用權(quán)分離后的“供給者”實(shí)際上是出價(jià)最高者獲得的生產(chǎn)性資產(chǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)，這也是“二房東”式的共享廚房被從供給上批判的根源。這種模式更像是特許-轉(zhuǎn)租模式，S2B(業(yè)主)2B(餐飲企業(yè))，其實(shí)現(xiàn)的總價(jià)值在整合閑置資源后邊際成本降低、邊際收益增加的狀態(tài)下是有限的。
從價(jià)值創(chuàng)造的角度來看，共享經(jīng)濟(jì)屬于個人價(jià)值或公司價(jià)值的創(chuàng)造和再分配，并不擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)和社會價(jià)值的總規(guī)模。
共享廚房更像是餐飲外賣，是基于移動互聯(lián)網(wǎng)新場景下的價(jià)值再分配。
商業(yè)模式的基本分析不符合價(jià)值創(chuàng)造，進(jìn)入價(jià)值再分配，其自身的“價(jià)值”將非常有限。不幸的是，熊貓明星廚房符合這一特點(diǎn)。
此外，對于盈利的共享經(jīng)濟(jì)，只有規(guī)模足夠大，供需雙方才能高效匹配，有效提高需求響應(yīng)速度，有效降低服務(wù)供給成本，并使共享對象的使用成本低于所有權(quán)成本，成為成本可承受的商業(yè)模式。共用廚房以商業(yè)物業(yè)為共用目標(biāo)。首先，重型垂直懸掛物是規(guī)模上的最大限制；第二，大量投資和大型直營店擴(kuò)張的問題不可避免。
從以上幾個方面來看，共享廚房成為共享經(jīng)濟(jì)軌道上的典型代表業(yè)務(wù)是不太可信的。從第二房東的經(jīng)營模式的效率來看，它也更接近于房地產(chǎn)(商業(yè)地產(chǎn))的整體租金-分租的經(jīng)營模式。
[問題2]
為什么熊貓廚師會陷入左右逢源的輿論漩渦，其背后是什么？
首先，共享廚房不是共享經(jīng)濟(jì)的委托代理模式。共享經(jīng)濟(jì)的服務(wù)需求者與平臺建立代理關(guān)系，進(jìn)而形成服務(wù)關(guān)系，即以平臺為中心的委托代理關(guān)系。
共享廚房是一種與傳統(tǒng)服務(wù)提供者和服務(wù)需求者直接相關(guān)的機(jī)制，不同于傳統(tǒng)的中介服務(wù)范式。
其次，共享廚房不是信息中介，不能承擔(dān)共享經(jīng)濟(jì)從信息中介到信用中介的角色演變。共享經(jīng)濟(jì)的正外部性使平臺具有規(guī)模效應(yīng)的正反饋機(jī)制，而多屬性則促使服務(wù)需求者有多種選擇。
共享廚房的“場地租賃權(quán)”是單一所有權(quán)，所有者(供給方)和需求方(需求方)沒有多種選擇，商家的談判地位不平等，這就帶來了信息不對稱吃差價(jià)。原因是共享廚房沒有擺脫傳統(tǒng)中介的點(diǎn)對點(diǎn)連鎖模式。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也可以調(diào)查。在中國，它是一種多邊委托機(jī)制。經(jīng)紀(jì)公司同時為買賣雙方服務(wù)，因此在信息不對稱的情況下很容易形成吃差價(jià)的問題
可以理解，在流行時期，熊貓之星廚房要求業(yè)主免租金，而不是商人，這不是簡單的商業(yè)倫理范疇的解釋，而是第二房東的租金差異商業(yè)模式的競爭邏輯的本質(zhì)。
道德判斷是不可取的，商業(yè)模式基因是其肆無忌憚和持續(xù)損害商人權(quán)益的根源。
[問題3]
為什么第二房東的商業(yè)模式如此脆弱？
事實(shí)上，像許多共享概念一樣，以熊貓明星廚房為代表的共享廚房從誕生之日起就一直處于“聽起來很美”和“做雞肋”的尷尬困境之中。如今，這場突如其來的疫情給餐飲業(yè)帶來了沉重的打擊，它也像一面魔鏡，讓商家和資本看到了共享廚房的真面目，“本質(zhì)上，還是只有第二個房東有所作為?！?/p>
首先，二房東模式的門檻很低。目前，房屋租賃有兩種經(jīng)營模式：一種是“二房東”模式，即租賃公司通過長期租賃獲得房屋使用權(quán)，裝修后轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者，并收取租金；二是“自持”模式，通過收購和自建獲得租賃物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，向租戶收取租金，提供增值服務(wù)。
無論是第一種模式還是第二種模式，都是一種沒有太多技術(shù)含量的租金差異業(yè)務(wù)模式。
二是進(jìn)入以“蠶食差價(jià)”為主要模式的租賃行業(yè)，成本結(jié)構(gòu)也更加復(fù)雜，需求側(cè)路徑依賴嚴(yán)重，抵御經(jīng)濟(jì)周期波動的能力較差。租賃企業(yè)的成本大致可以分為兩類：住房成本和運(yùn)營成本。運(yùn)營成本主要來自三個方面：第一，裝修成本的分配，制度化比個人更有效率；第二，勞動力成本；第三，空置費(fèi)，如果空置率偏高，資本運(yùn)營效率會下降，利潤會被稀釋。逆轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)周期和不可抗力將成為第二房東模式的最大商業(yè)挑戰(zhàn)。在流行期間，這個結(jié)論會變得更清楚。由于受到重大社會和公共事件的影響，商家和物業(yè)無法正常開展業(yè)務(wù)，“空置率”會給二房東模式帶來很大的業(yè)務(wù)壓力。
第三，供應(yīng)方壁壘太低，連接機(jī)制脆弱。共享廚房物業(yè)的供應(yīng)商是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商或經(jīng)營者。房地產(chǎn)供給不是大規(guī)模分權(quán)的C面。如果沒有分權(quán)的規(guī)模優(yōu)勢，供需雙方就有可能脫媒，也不可能在兩端建立壟斷壁壘。此外，需求池和供給池都是大業(yè)主和小商戶。共享經(jīng)濟(jì)中供需匹配及其效率的核心決定因素是共享平臺或其他形式的連接機(jī)制。顯然，熊貓之星廚房作為共享廚房的平臺，并不是基于兩端的連接機(jī)制，而是相當(dāng)脆弱的。
[問題4]
為什么共享廚房的熊貓廚師很難盈利？
共享廚房的最大優(yōu)勢是確保商家輕而易舉地進(jìn)入市場外賣。然而，對場地成本和商圈資源特別敏感、對外銷售需求大的市場主要集中在一線和二線城市——。事實(shí)上，如今，相對知名的共享廚房企業(yè)也盤踞在北方、深圳和杭州。
共享廚房是房地產(chǎn)的第二大業(yè)主，它的屬性決定了企業(yè)要想盈利，就必須不斷擴(kuò)大規(guī)模、獲取財(cái)產(chǎn)、改造和吸引投資。這就是所謂的重型垂直商店模型。
重型垂直商店模式非常類似于集中長期租賃公寓、經(jīng)紀(jì)商店和共享辦公室。通過觀察Wework或Youke Workshop的結(jié)構(gòu)，我們可以看到豹，比如“共享廚房”的成本和毛利。
[案例]
我們工作的直接成本包括“地點(diǎn)運(yùn)營費(fèi)用”(包括租金、水電費(fèi)、寬帶使用費(fèi)和維護(hù)費(fèi)等)。)和其他運(yùn)營成本。
在計(jì)算毛利之前，有一些成本必須扣除：
首先是開業(yè)前的場地費(fèi)用。主要包括開門前的租金、清潔費(fèi)和員工工資。有太多的事情要做，免租期gi
第三，銷售市場的成本，無論是使用傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)分銷還是自建銷售團(tuán)隊(duì)，都不是一個小的渠道成本。
這一計(jì)算來自自媒體作家伊斯特蘭
這個計(jì)算是從媒體的財(cái)務(wù)報(bào)告中看到公司的
租賃成本高，運(yùn)營費(fèi)用高，導(dǎo)致優(yōu)科廠房凈虧損非常大。截至2019年9月30日的9個月中，凈虧損為5.72億元，損失率為65.5%；去年同期凈虧損2.7億元，損失率為96.0%。(數(shù)據(jù)來自《財(cái)報(bào)看公司》)
從成本結(jié)構(gòu)的角度來看，共享辦公室“兩個房東”的商業(yè)模式被證明是不成功的。例如，優(yōu)科工作室在空間發(fā)展方面已經(jīng)放緩，并開始挖掘現(xiàn)有個人和企業(yè)的價(jià)值，這是必要的業(yè)務(wù)邏輯調(diào)整。
共享廚房的熊貓廚師們呢？
邏輯是一致的。
[熊貓廚房的收入模式]
開業(yè)前最重要的場地費(fèi)用是場地租金。熊貓之星廚房的場地租金與共用辦公室相似。租金每半年支付一次，每季度支付一次，這是單一租金。一般來說，租期為5至10年，分三次付款或兩次付款，一般為2至3個月不等。
就商戶收回租金而言，他們支付一對二，租金15天免費(fèi)。就收入而言，主要是租金和入場費(fèi)收入。
[支出項(xiàng)目]
批發(fā)租金；
開業(yè)前的費(fèi)用，平均約5個月的租金和租金開支；開業(yè)后，平均租房租金為3個月左右；
一次性租金押金，約2-3個月；
操作員成本(2人/店)；
在水電開通前支付費(fèi)用；
廚房基礎(chǔ)設(shè)施購置成本(一次性折舊和攤銷)；
銷售成本(招商)
[收入項(xiàng)目]
房地租金；
入場費(fèi)；
運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。
分擔(dān)費(fèi)用；
收入=(商戶數(shù)量*入場費(fèi))(商戶數(shù)量*月租金*生存月)(商戶數(shù)量*運(yùn)營服務(wù)費(fèi))
支出=[(押金*約3個月)月租金*2*期限]投資成本(銷售和交付成本)
*忽略水、電和垃圾等共同支出，在這里量入為出
[熊貓廚房的市場規(guī)模和平衡模式]
共用廚房北京的每個店面需要15平方米；
在北京的商業(yè)區(qū)，現(xiàn)有的共享廚房商店的容量應(yīng)該在150-200之間；
前一家店的費(fèi)用是200-300萬；
每個商店都需要50%的租金才能達(dá)到收支平衡；如果收回初始投資，預(yù)計(jì)租賃率為80%，回收期約為三年；
以北京為例，100家門店的資本投資應(yīng)以億元計(jì)算，回收期為2-3年。如果它被一線城市所有可以擴(kuò)張的業(yè)務(wù)所覆蓋，那它就是一個巨大的資本黑洞。
從上面的分析不難看出：
共享廚房的租金差異(包括入場費(fèi))是有效支撐毛利的重要支點(diǎn)。
這是一項(xiàng)沉重的直營店擴(kuò)張業(yè)務(wù)，熊貓明星廚房的擴(kuò)張資金依賴于融資和持續(xù)輸血。
這與長期租賃公寓、共享辦公室和房地產(chǎn)中介的垂直商店邏輯是一致的。
長期租賃公寓有租金貸款的滾動輸血游戲，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有資本游戲的加入，而共享辦公室和廚房沒有好的捷徑來煽動資本投資。
據(jù)作者了解，熊貓明星廚房最近對其運(yùn)營行為進(jìn)行了調(diào)整：
1)店鋪?zhàn)饨鹫劭鄣玫郊訌?qiáng)，平均提高15%-20%，降低了毛利空間；
2)對于一些戰(zhàn)略大客戶，采取極低租金(5-6折)和免費(fèi)入場費(fèi)的形式，以便快速下鋪和分批收錢；
3)承包租金優(yōu)惠過多，燒錢補(bǔ)貼嚴(yán)重；
這些運(yùn)營戰(zhàn)略調(diào)整與我們的工作和優(yōu)科研討會有多相似？
房子漏水總是整夜下雨，流行病因素疊加，共享廚房的利潤問題懸而未決。資本輸入能解決問題嗎？
[問題5]
為什么共享廚房是資本的無底洞？
大型直營店商業(yè)模式的基礎(chǔ)是難以擴(kuò)展和復(fù)制的自然模式。
大型直營店開業(yè)初期的租賃成本是一項(xiàng)昂貴的固定成本。熊貓明星廚房沒有類似長期租賃公寓的“租賃貸款”的財(cái)務(wù)杠桿。有必要
其次，重型垂直懸掛物在正常運(yùn)行后的擠出效應(yīng)明顯。與傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)類似，商業(yè)區(qū)內(nèi)商店的位置和飽和度有一個非常明確的供應(yīng)上限，供應(yīng)過剩，商店運(yùn)營低于成本線，33，354家商店虧損，33，354家經(jīng)紀(jì)人不賺錢，33，354家核心經(jīng)紀(jì)人虧損，33，354家商店關(guān)閉，33，354個商業(yè)區(qū)再次恢復(fù)平衡。一旦商業(yè)區(qū)或社區(qū)的經(jīng)營店鋪穩(wěn)定下來，就很難增加供應(yīng)。例如，北京社區(qū)周圍的經(jīng)紀(jì)店都有一定的固定性，連鎖家庭、我愛我家和麥田很難一下子撼動其他人的商業(yè)區(qū)和社區(qū)布局，外國新競爭者也很難跑得快。(此外；北京市政府對中介店的市場結(jié)構(gòu)規(guī)劃有特殊政策)
共用廚房也有同樣的“擠出效應(yīng)”。同一商業(yè)區(qū)的外賣訂單在品牌商家共享廚房的供應(yīng)上也有一定的飽和上限。一旦具有先發(fā)優(yōu)勢的共享廚房建立起來，后來者很難在同一個位置進(jìn)入競爭商店。除非他們采取長期業(yè)務(wù)補(bǔ)貼、門票、場地租金等惡性競爭的方式。它們不能復(fù)制和擴(kuò)張。
與商業(yè)圈共享廚房供過于求，整個行業(yè)都不賺錢，因此陷入惡性競爭的競爭邏輯。
這就像連鎖置業(yè)在2015年前遇到的問題一樣。在不同的地方很難擴(kuò)大和復(fù)制重型垂直商店，傳統(tǒng)的商店開放策略也很難成功，因?yàn)楣善笔袌龅挠螒颉?/p>
巧合的是，從2015年到2018年，連鎖地產(chǎn)改變了戰(zhàn)略思維，采用了戰(zhàn)略資本邏輯，將成都翼城、上海德友和大連豪旺融為一體。在此基礎(chǔ)上，成功擴(kuò)大了市場份額，推出了創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)交易平臺來找房子。直到那時，它才在大住宅區(qū)完成了國王的寶座。
在這個過程中，持續(xù)融資是一條必然的路徑，它高度依賴于資本的支持，這是由不可避免的模型基因決定的。
對于共享廚房，更嚴(yán)重的問題是，嚴(yán)重的垂直商店擴(kuò)張和低于成本線的競爭有效嗎？
巨大資本的無底洞無法燒盡競爭的壁壘，這可能是最可怕的結(jié)局。
在調(diào)查過程中，筆者收到了熊貓之星廚房的網(wǎng)絡(luò)謠言，稱“合同租期延長，主租期為2年，商戶中途退租押金不予退還。”這一常規(guī)操作進(jìn)一步解決了資本黑洞和資本鏈壓力的事實(shí)。從商業(yè)模式的本質(zhì)到管理水平的調(diào)整，熊貓明星廚房似乎正在失去它的“邏輯”。
共享經(jīng)濟(jì)要求權(quán)力下放，解放生產(chǎn)力，創(chuàng)造更大的價(jià)值。熊貓廚師的供應(yīng)鏈，孵化.逐層增加集中控制權(quán)，這似乎在價(jià)值再分配的道路上越走越遠(yuǎn)。
大住宅區(qū)的共用辦公室仍在苦苦支撐，似乎鏈家和殼牌尋找屋已經(jīng)成功晉級下一階段的決賽。
生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，生產(chǎn)關(guān)系反作用于生產(chǎn)力，共享經(jīng)濟(jì)是生產(chǎn)關(guān)系的革命。我們期望這樣一場革命將使更多優(yōu)秀的企業(yè)從其他角度打破這種局面，并給出不同的解決方案。
